Checklista när du köper bostad

En praktisk checklista för bostadsköpet: lånelöfte, besiktning, föreningens ekonomi och budgivning - steg för steg innan du lägger ett bud.

Att köpa bostad är för de flesta den största affär de gör. Här är en genomarbetad checklista som tar dig från de första tankarna fram till att budet är lagt. Den ersätter inte rådgivning från bank, mäklare eller besiktningsman, men den hjälper dig att ställa rätt frågor i rätt ordning.

1. Lånelöfte innan du börjar titta

Skaffa ett lånelöfte från banken innan du går på den första visningen. Lånelöftet talar om hur stor bostad du realistiskt kan köpa och gör dig till en trovärdig budgivare. Tänk på att lånelöftet inte är samma sak som ett slutgiltigt lånebeslut: banken gör en ny bedömning av just den bostad du vill köpa, och för bostadsrätter granskas även föreningens ekonomi. Kom ihåg kravet på kontantinsats, normalt minst 15 procent av köpeskillingen, samt att amorteringskravet påverkar din månadskostnad. Räkna på hur boendet ser ut om räntan stiger med två eller tre procentenheter, inte bara på dagens ränteläge.

2. Läs bostadens och områdets siffror

Innan du fastnar för en specifik bostad, skaffa dig en bild av prisnivån i kommunen och området. På vår karta ser du genomsnittlig köpeskilling för småhus och bostadsrätter per kommun, tillsammans med upplåtelseformer, byggande och demografi. Det ger dig en referenspunkt: ligger utropspriset klart över eller under det som är normalt i området? Läs också vår guide om att tolka prisstatistik så att du inte drar fel slutsatser av ett tunt dataunderlag.

3. Granska besiktningsprotokoll och skick

För villor och radhus är en överlåtelsebesiktning central. Ibland har säljaren redan låtit göra en, men den är beställd av säljaren och du bör läsa den kritiskt. Överväg en egen besiktning, och lägg särskild vikt vid fukt i våtrum och källare, tak, dränering, el och värmesystem. Fråga efter dokumentation för ny- och ombyggnad: finns bygglov och slutbesked för det som gjorts? En oanmäld tillbyggnad eller ett vitvarubyte utan fackman kan bli din kostnad efter köpet. Kom ihåg att du som köpare har en långtgående undersökningsplikt.

4. För bostadsrätter: läs föreningens ekonomi

När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en förening, och föreningens ekonomi blir din. Begär årsredovisningen och läs den innan du bjuder. Titt särskilt på:

• Belåning per kvadratmeter. En hög skuld i föreningen syns inte i lägenhetspriset men landar i din avgift, särskilt när räntan stiger.
• Avgiftsnivå och avgiftshöjningar. En påfallande låg avgift kan betyda att nödvändiga höjningar skjuts framåt.
• Underhållsplan och kommande arbeten. Stambyte, fasad, tak och fönster är stora poster. Är de finansierade eller väntar de?
• Äger föreningen marken eller är den tomträtt? Tomträttsavgäld kan omförhandlas och höjas kraftigt.
• Andelen hyresrätter och lokaler. Intäkter från lokaler kan vara en styrka, men också en risk om en stor hyresgäst försvinner.

Är du osäker, be en kunnig vän eller en ekonomisk rådgivare att läsa igenom årsredovisningen med dig.

5. Förstå budgivningen

Budgivning i Sverige är i grunden fri och formlös. Det finns ingen lag som binder ett bud förrän köpekontraktet är påskrivet, och säljaren är fri att välja vilken budgivare som helst, oavsett budens storlek. Mäklaren för en anteckning över buden som du har rätt att få se efter avslutad affär. Sätt en egen tak-nivå utifrån ditt lånelöfte och din kalkyl, och håll dig till den. Låt inte budgivningens tempo pressa dig förbi det du räknat hem. Kom ihåg att mäklaren är säljarens uppdragstagare, även om mäklaren också har skyldigheter mot dig.

6. Innan du skriver på

Läs köpekontraktet noga. Kontrollera att eventuella villkor finns med, till exempel ett besiktningsvillkor eller ett lånevillkor som ger dig rätt att dra dig ur om lånet inte beviljas. För bostadsrätt krävs att föreningen godkänner dig som medlem. Ha en buffert för tillträdeskostnader, flytt och oförutsedda reparationer. Ett köp som ser ut att gå jämnt upp på kalkylen blir sällan billigare än planerat.

Kort sammanfattning

• Lånelöfte och en egen kalkyl med marginal för högre ränta - först.
• Jämför priset mot områdets nivå med öppna data.
• Besiktning och dokumentation för villa, årsredovisning för bostadsrätt.
• Sätt din budtak-nivå i förväg och håll den.
• Läs kontraktet, säkra villkoren och håll en buffert.